电视剧《创世纪》中有句话，这么描述香港地产：谁用地用得最好，谁就是赢得这个世界的人。

毫无疑问，香港地产一个绕不过去的名字，就是李嘉诚。

(资料图片)

这两天，李嘉诚突然开始七折抛售房产，给香港地产投下了一个深水炸弹。

8月3日，李嘉诚名下的长江实业新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单，每平方英尺价格为1.5万港元（约合人民币14.8万元/平方米）。

值得注意的是，这一售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

这个楼盘并不是那种偏远的房子，而是位于九龙，距离香港岛仅一个地铁站。

李嘉诚控制长江实业三分之二的股份，七折抛售房产，损失的不是别人的钱，是他们李家的钱。

7折抛售房产，李嘉诚到底嗅到了什么信号？

首先是香港人口的负增长，净流出人口变多。

长期以来，香港房价一向居高不下，动辄单价十几万、几十万一平方米。

房价之所以那么贵，主要有两个原因：一方面是地太少人太多。

上世纪八九十年代，伴随着香港的高速发展，人口不断增长。

1970年香港总人口396万，2019年则达到了750万。

人口的不断增长，导致了对房产的需求不断扩大。

另一方面，香港的土地开发率非常低。

根据香港规划署数据显示，香港土地面积为1111平方公里，但目前只开发建设了270平方公里，仅占总面积的24.3%，房屋用地更是仅占香港土地的6.9%。

而李嘉诚为首的四大地产商，却持有上千公顷土地，一直处于闲置、荒废状态。

人口暴增的同时，建筑用地被地产商捂盘，导致香港房价一飞冲天。

紧张的住宅用地一直是香港严重的社会问题。

香港房屋委员会公布的数字显示，香港公屋一般申请者平均轮候时间达5.8年，而香港普通人指望的公屋，一般大约三四十平方米，需要居住一家人。

然而这种情况在这两年开始出现变化。

首先是香港人口已经连续3年下降。

2020年香港人口减少4.65万人，2021年减少8.71万人，2022年减少6.8万人。

进入2023年以后，香港的人口减少形势依然没有扭转，总人口已经从750多万，下降到了730多万。

人口是房地产的根基，人口减少自然会降低对房屋的需求，房产降价只是时间问题。

其次香港人口开始大量流入深圳。

与香港24%的土地开发率相比，建城时间较短的深圳，土地开发率反而超过50%。

虽然香港收入高，但消费也很高。房价就不用提，全球第一高，超越美国纽约、英国伦敦、韩国首尔、日本东京。北上广深在香港房价面前，也只能称弟弟。

对于香港人来说，深圳无论是商品种类，还是物价，都比香港更加地物美价廉，所以“港人北上消费“的现象才越来越普遍。

数据显示，今年上半年，深圳接待了6234.7万人次香港入境游客。

无论是小长假，还是平常的周末，无数香港人北上度假，“挤爆”深圳。不少人在小红书发帖子，炫耀消费战果。

消费的同时，不少香港人选择在深圳买房，深圳房价更低，而且不需要缴纳社保，还享受契税优惠。

在某种程度上来说，深圳挤压了香港的房价。

深圳房子比香港便宜，两边交通也方便。不降价，就去深圳买房了，如何增加手里可支配的钱，才是许多香港年轻人优先考虑的问题。

说完了人口和消费，再说说香港的政策。

特首李家超在2022年10月，提出了住房建设计划，说要建设三万个公租房。

李家超同时表示，香港政府会物色更多土地以照顾需求并增加土地储备。

李特首把目光撒到了香港1.6万公顷“绿化地带”，他认为里面一半也就是8000公顷可以发展，而且已经把其中1200公顷已被纳入发展计划。

纳入规划，不仅停留在口头上，在他的施政报告中表示，“新一轮研究再识别约255公顷有发展房屋潜力的“绿化地带”，预计可提供7万个单位。”

李特首的香港公屋计划，搞得阵仗很大，估计李嘉诚是得到了一些消息，尽快甩卖离场。

这情形，让我想到了十年前的2013年，李嘉诚大量抛售内地资产，一直持续到2015年。

当时网上有篇很有名的文章《别让李嘉诚跑了》，文章认为，李嘉诚在中国经济的敏感时刻，不停抛售内地资产，是过河拆桥的行为。

现在回看当年李嘉诚的跑路，从经济角度上讲，他损失惨重，完美错过了15-17年的“涨价去库存”大潮。

而在那几年，王健林、许家印的身价蹭蹭上涨，超过李嘉诚。

但后来的事情大家都知道了吧，且不说资产价格，就说折价你能不能变现？就算你变现了，你能不能出得去？

李嘉诚说自己的人生信条是：不赚最后一个铜板。

他也是这么践行的，在他超过70年的营商生涯中，没有遭受过一次财务上的紧张。

李嘉诚这个人，完整见证了军阀混战、日军侵华、英军撤离、日军战败、国民党败退、新中国成立、改开前的30年、改开后的40年。

他全程见证了香港的崛起，也见证了大陆的崛起。

他见证过真正的大风大浪，更要命的是，在这种情况下，在弹丸之地做生意，竟然没怎么亏过。

最后，

香港楼市一直是大陆房地产的引领者，当李嘉诚都开始降价抛售了，说明他已经不看好房地产的未来。

在当前的形势下，楼市大调整不可避免，李嘉诚在抛售房产，万达在抛售股份，恒大等都在谋求跑路，这些都是信号与趋势。

李嘉诚抛售，本质上是因为房地产撑不住了，整个经济周期都在下行，房地产成了夕阳行业。

人口下降和公屋计划，都是压在骆驼上的稻草，是不是最后一根，现在无法判断。

但这根稻草的出现，其实就是大时代的序幕。