提起暴雷房企大家的第一反应必然是恒大，实际上陷入债务风险的房企可不只恒大一家，从最早的华夏幸福、泰禾到后来的阳光城、世贸、佳兆业、旭辉等，一个接着一个暴雷，恒大外名气最响、体量最大的莫过于融创了。

巅峰时期的融创能够排入房企销售榜前五，实力不容小觑，创始人孙宏斌更是在贾跃亭最危急的时候一掷千金出手相助，只是最后的结局不怎么样，被山西老乡坑了一把。

除了体量外融创还有不少与恒大相似的地方。

(资料图片)

恒大目前的总负债为2.4万亿元，是欠债最多的国内房企，融创的负债规模小不少但也达到了万亿级别，截至2023年6月30日正好为1万亿元。

恒大在境外被债权人申请清盘（破产清算）、融创亦是如此；恒大发布了境外重组方案并申请在美破产保护，融创紧随其后复刻了恒大的一系列操作；恒大目前的境外美元债折合成人民币在1450亿元左右，融创为750亿元（102.3亿美元）。

不同的是融创已基本搞定了境外债务，未来可以集中精力应对境内规模更庞大、形势更复杂的债务以及更艰巨的“保交楼”任务了。

10月5日，港股上市公司融创中国发布了关于境外债务重组进展的公告，提到相关重组计划已经获得了香港高等法院的批准，只要按照计划执行就不会在境外受到更多的诉讼与财产追索。

相比恒大融创的境外债务重组至少快了两步，两家公司均发布了重组计划，融创的计划经过债权人表决通过并获得了法院的批准，恒大的计划一直没有开会表决，债权人不同意法院是不可能批准的，许家印被抓为计划能否获得债权人认可蒙上了一层阴影。

融创应该是国内第一家境外债务重组获得成功的主要房企，更关键的是新方案几乎不需要融创出一分钱，为什么这么说呢？来看下融创是如何施展乾坤大挪移化解境外债务的。

融创的境外美元债总额为102.3亿美元，按照现在的汇率折算差不多是750亿元人民币，相比于1万亿元的总负债而言不值一提，但大家要知道外债和内债有着本质区别，关于这点无法具体展开，请大家自行理解。

102.3亿美元的外债被分成了四部分。

一是10亿美元的可转债；二是27.5亿美元的强制可转债。将这两部分放在一起是因为两者有很多相似之处。

可转债是一种特殊的债券，持有人可以把对融创的债权转化为上市公司的股票，两者最大的区别是强制可转债在到期后必须转换为股票，没有“强制”二字的普通可转债没有这个要求。

10亿美元的可转债期限为9年，每年支付1%的利息，这意味就算持有人不转换成股票融创最早要到9年后才归还10亿本金；27.5亿美元的强制可转债的期限为5年，不计利息，5年到期时还没有主动转成融创股票的全部强制变成股票，所以自始至终用不着给钱。

三是价值7.75亿美元的融创服务股份。

融创服务是融创集团旗下专门负责物业服务管理的子公司，大家别小看了物业管理，这是房企们为数不多的优质业务。

以融创服务为例，独立在港上市，总资产为125亿元，总负债为48亿元，资产负债率仅为38.3%，储备现金高达42亿元，财务状况非常不错。2022年虽然亏损4.82亿元但2019年至2021年累计盈利21.43亿元，今年上半年更是扭亏为盈，获得了3.4亿元的归母净利润。

持有融创服务的股票是一个可以接受的方案，选择该方案的债权总额超过了融创服务给出的股票数量上限，只能按照比例分配价值7.75亿美元的等值股票。

顺便说一句，恒大旗下的物业公司原本的财务状况也是不错的，只不过因违规将134亿元的存单替母公司担保导致被强制执行后才资不抵债。

根据财报显示恒大物业截至2023年6月的总资产为76.1亿元、总负债为83.6亿元，资产负债率突破100%，达到了110%。如果134亿元存单还在账上，那么恒大物业的总资产将是210.1亿元，资产负债率只有39.8%，与融创服务类似。

由于恒大原来的二把手和CFO违规操作才让唯一拿的出手的资产大幅贬值。对了，许老板自称对违规给母公司中国恒大提供担保毫不知情，可惜责任撇得再干净还是因为其它事情进去了。

最后一部分是57亿元美元的新票据。

这玩意数额最大性质却最简单，没有那么多虚头巴脑的东西，就是“借新还旧”，或者说是债务展期。

比如，张三原本持有1000万美元的融创美元债，2023年7月到期，债务重组方案通过后融创发行了一笔新的本金为1000万美元的债券，为期三年，从2023年7月开始计算利息，至2026年7月到期，期间融创只需要支付按新约定的利率算出的利息（利率可能比原来的还要低一些）即可，等到2026年7月再还本金。

整个已经通过的境外债务重组方案是不是给人这么一个感觉，除了每年支付一部分债务利息外102.3亿美元的本金几乎一个子都没有支付？

你的感觉没有错，就是如此，其实正是因为没有现金偿还债务才需要债务重组，有钱的话还上就是了。因此，所有债务重组方案的目标无非是少还些钱、晚点还钱，将近期需要支出的现金数额压到最低。

融创的重组方案将这一目标做到了极致。为什么债权人会同意这一看上去很不公平的方案呢？原因有二。

第一，不同意的话损失得更多。

融创的主要资产在国内，60%是正在建造的项目和建完还没卖出去房子，一旦境外发债的主体破产清算了债主们基本上拿不到多少现金还要走非常复杂的司法流程。

境外债追索境内资产可不是那么容易的，尤其在房企的主要任务是“保交楼”的情况下，有钱也是先建房子。用“烂尾楼”偿还债务，境外投资者宁愿不要。

第二，融创的处境略好于恒大，有“复活”的可能。

前面已经讲过融创服务的财务状况远好于恒大物业，股抵债具备一定的吸引力。此外，融创集团的情况相对恒大来说也要更好一些，除了负债总额只有恒大的41%外融创集团账面上不像恒大集团已资不抵债而且近两年亏损额远远少于恒大。

2021年至2022年融创（集团）累计亏损659亿元，恒大（集团）亏了5819亿元。在房企“比烂”的时代，融创显然比恒大要好不少，虽然比谁差本身就很魔幻。

这就是孙宏斌能够兵不血刃、几乎没有付出一分钱的代价搞定融创境外债务重组的原因，债权人根本没有太多的选择，少亏一点是一点，真的鱼死网破了损失数额反而更大，不如用时间换空间，至少保留了希望，再加上“友商”的神助攻，大家一想再惨也比隔壁的恒大债权人好，于是便同意了重组方案。

对融创而言境外102.3亿美元（750亿元人民币）的债务虽急但不紧，主要的麻烦依然是境内各式各样的债务，包括欠银行的钱、建造到一半的房子、未支付的工程材料款等，境外债务重组成功不是故事的结局，只是还债之旅上一个小小的里程碑。融创能不能活有待进一步观察。

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