武汉房地产=困难行业？
(相关资料图)
就在2月6日，武汉发布16条稳经济措施
图片来源：武汉市人民政府
在支持困难行业发展中，明确提出要促进地产市场平稳发展，并加大纾困支持力度
不仅是官方盖章，这也是有史以来第一次把地产定义为困 难
但仔细想想，武汉房地产和困难行业，这两个词似乎怎么看都不太搭边
一来在武汉这样体量的城市，地产不说是支柱，至少也是重要行业，并且武汉楼市的交易量也始终都是全国前列
再者，往年每年随便都能卖个20万套的新房市场，再怎么也算不上困难行业吧
也因此，让我们不得不好奇：最近的武汉楼市，到底怎么了
真叫卢俊认认真真聊地产，实实在在谈买房。3969篇原创内容
01
对武汉来说，最困难的是新房哑火
能决定武汉楼市基本面的，肯定是新房市场
为什么这么说，给大家看一张武汉的新房地图
密密麻麻的图纸上全是新盘
在武汉这座城市，一年包括尾盘在内的新盘就有600-700个，成交量在18-20万套之间
什么概念
以上海为例，在过去16年间上海新房成交套数超过10万套的仅有5年，其中最高的2007年，也不过是17.5万套的成交量
而对于武汉来说，就算是疫情影响下的2021年，新房成交还超过了20万套，位列全国第一
那你能想象吗，这样巨大的成交量，居然在2022年突然开始急转直下
数据来源：房天下
2016年-2021年，武汉新房的成交套数一直都是稳定在20万套以上，最高能有34万套
而到了2022年，武汉新建商品住房共计成交11.63万套，同比下滑42%
是近8年来成交量最低的一年
具体来看
数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局
要知道在前几年，武汉平均一个月卖2万套新房都是很正常的事
但是在去年，平均每月销售也就在1万套左右，2月最低成交量仅有7322套
眼见着新房成交直线下降，武汉也开始慌了
先是缩小限购区域，紧接着又是放宽购房套数，但是要说去年最管用的刺激
还是要数2022年年底特意延长了10天的房地产交易会
不仅指出二环以外都不限购，并且还提供1万元的消费券或是住宅专项维修资金
有用么，当然
但是即使这样，唯一的12月翘尾也很短暂
就在今年整个1月，成交量又开始出现下滑，武汉市新建商品住房网签成交6303套，成交量同比下降48%
此外更难的是，新房市场的低迷，也带来整个武汉市场的蝴蝶效应
数据来源：混知房产
可以看到，从2018年到2021年，武汉新房的库存量一直在增加
截至2022年12月，武汉全市新房库存近1800万平方米，去化周期长达16.4个月
这还只是新房的库存，如果再加上二手房15万套的挂牌量，也就是说，2022年底武汉的房屋库存量可以达到32万套房子，可以说是天量了
新房哑火后的市场或许还可以等待回暖
但是因为新房卖不掉、去化很差带来的其他连锁效应，恐怕才是当下武汉市场最不稳定的因素
02
而新房哑火带来的连锁效应，烂尾楼
想想看如果长时间库存积压新房卖不出去，开发商的回款跟不上开发的速度，会容易发生什么问题
房屋烂尾
这才是为什么武汉目前把房地产行业定性为困难的主要原因，销售是市场，烂尾是民生
说到烂尾楼，去年大家可能最多关注到的就是郑州
但其实
全国问题楼盘数量排全国第一的城市，是武汉
数据来源：CRIC调研
截至2022年底，武汉问题楼盘数量为36个，占比32城总量的10%以上，尚未交付套数69266套，尚未交付面积727万平米
无论从问题楼盘数量还是套数、面积上来看，均位居32城榜首
虽然面对烂尾问题，武汉也在不断加强处理力度，但真正处理也会有不少困难
以武汉最大烂尾楼群长江锦苑项目为例，烂尾10年后于2022年8月29日在网上拍卖
项目起拍价超过24.5亿元，并且还需要13亿的保障金
第一次起拍，中途有超过6000人围观，最终流拍
后来即使将保障金降到10亿元，又再次进行了两次拍卖，仍然还是流拍
如今整体房地产处形式本就不太乐观，加上一些烂尾楼盘因为烂尾时间过长，产品定位已经无法满足现在市场的需求
未来，很多开发商在接手烂尾盘这件事上只会更加谨慎
新房成交、库存量、问题楼盘数量，这都是我们从数据端看见的武汉楼市
03
那么，武汉楼市现在的真实状况又是怎样的呢
为了更了解事实真相
我和武汉真有好房的小伙伴聊了聊，他告诉我如今的武汉楼市有一个现象越来越明显了
那就是，整个新房市场在面临一场连锁式的降价潮
首先就是，这次的降价项目范围够广
甚至曾经的地王项目，都纷纷选在新房阶段就开始调价
好比2021年10月土拍中诞生的地王，月湖云庄
1.6万/平的楼面价，如今售价1.89万/平
要知道房屋的建安成本怎么也得要2000元/平，这样的价格相当于开发商可能连本钱都赚不回来
除此之外，更多核心区的品质盘也在降价
连东湖高新区、汉阳区、光谷这样的核心区域尚且如此，其他区域的新房市场去化问题可想而知
其次，这种市场降价反应还是连锁式的相互影响
什么意思
也就是说，在同一区域内，一些楼盘率先降价，眼见着降价的楼盘销量上去了，其他楼盘也开始卷起来跟着效仿
好比位于徐东板块1.5环的钢旅蓝郡
很长一段时间，徐东几乎没有供应，今年供应不仅多了起来，而且不少都是大盘
钢旅蓝郡原先的报价是2.2w/平
但是与周边楼盘对比，保利城毛坯成交价1.87-1.95w/平，临近地铁口的东湖one的放风价也是2万出头
再加上周边项目还有降价的情况，导致钢旅蓝郡的成交量更上不去
无可奈何下，仅有的办法就是也跟着降价
钢旅蓝郡在上周启动分销，降价到1.9w/平后，销量立马就提上去了，一周到访1343组，成交了122套
而这样传染式的降价潮，正在武汉的新房市场大量上演
当然，换个角度说也有好的一面，大量楼盘的降价销售，也确实为市场带了更多的访客量
不仅是新房市场看房的人多了
比如近期卖的比较好的两个楼盘
1.城投融创国博城：二至三环，上周末两天到访700多组，去年武汉的销冠，总价段150万，地铁、配套、学校都有
2.中建大公馆：光谷关山大道，上周末两天到访500多组，均价仅2.6w/平左右，地段、学区、配套在光谷也是非常少见的项目
这两个项目也都是总价段较低，偏刚需性质的项目
此外，二手市场也有较为明显的回暖
像武汉贝壳二手房，一天破200单，是前几天的1倍，创下近一年新高
新房和二手房市场的访客更积极了，也算是为今年武汉楼市的回暖带来一些希望
04
当然，武汉也在想办法解决眼下困难
好，到这里我们也可以感受到，现在的武汉楼市确实遇到了一些问题
先是一直稳健的新房成交量出现历史新低，再是库存量以及楼盘烂尾的情况
即使在市场端，大量的楼盘也在连锁式的降价
或许也正是如今这些市场的不稳定，才让有了这一次关于“困难行业”的定性
当然，我们也看到定性后武汉同样也列举了解决措施
比如发房票
和减轻企业资金压力
所以这样看来，将武汉楼市评定为困难行业，更多也是为了后面楼市进一步刺激提前做好准备
此外，武汉自身的城市能级也保证了这座城市的楼市不会太差，和其他二线城市不同
武汉的底气在于人口
武汉不仅是2021年新增人口最多的城市，也是2022年省会城市GDP排名的前5中增速最高的城市
拥有这样体量人口的大武汉
如果接下来政策有宽松，楼市在今年回暖，也不是没有可能
以上为正文，来自Moon
（本文感谢真有好房武汉站受访者好房哥的大力支持）
