曾经网上有一个非常有趣的段子，据说在中国股票市场建立不久的时候，西方有一群金融大咖信心满满的带着美钞来中国炒股，在他们的认知里，自己对经济金融的运行规律了如指掌，来中国炒股简直就是降维打击，可谁也没想到，中国股市的复杂多变远超他们的想象，在经历了多次莫名其妙的大跌大涨之后，他们损失了海量的资金，最后灰溜溜的离开了中国。

(相关资料图)

这虽然只是一个段子，但也深刻的告诉了我们一个道理，在中国投资，如果你只知道用经济学常识去硬套，那多半是行不通的，因为在中国，经济学不只是经济学，而是进化成了另一门学科——政治经济学。

明白了这个道理，我们再来看房地产。

现在很多人非常关心一个问题——我们已经人口负增长，以后房子是不是卖不出去了啊？

如果从经济学的角度来看，答案是非常肯定的，是的，人口减少，必然会导致房产空置，事实上现在中国很多地方已经出现了房子空着没人住的情况。

我老家那边，农村的房子成片的闲置，整个村子三十多户人，住人的只有五六户，且大多都是60岁以上的老人，乡里人会多点，但一般都是农忙的季节回来种种田，其他时间不常住在那里。

至于镇上，得分情况来看，有产业的人口大镇，镇区建设不输县城，有好多商品房小区，在那里居住基本和城里无异。

但如果是没有产业的纯农业镇，那除了学校和菜市场门口，其他地方基本是荒无人烟，镇上的街道一眼看过去，一整排的三层小洋楼，住人的几乎没有，空置率高达70%，只偶尔有几个上了年纪的老人充满好奇的看着你。

这种农村、乡镇荒废的情况在全国都十分普遍，中国城市化、工业化的40年，其实就是农村人口流失的40年。

而人口流动的基本趋势大概是：村里和乡里的会花钱去镇里买房，镇里和郊区的则花钱去县城里，至于县城里的有钱人，要么去地级市，要么去省会，极个别还会去一线城市，人口流动的基本顺序大概是这样的，从下往上，房子的空置率依次递减。

从我观察到的事实来看，村里的房子空置率高达80%，乡里接近70%，镇里空置率50%（某些大镇除外），县城空置率30%。

甚至国内有个别地方已经出现了整个镇子彻底荒废的情况。

当然，这种情况肯定不是我国所独有的，西方国家基本也是一个样，甚至比我们更夸张，2022年中国的城市化率是65.22%，法国是80%、加拿大81%、美国82%、英国83%、日本更是来到了惊人的92%。

城市里那么多人，用脚想都知道农村是彻底荒芜了。

我以最夸张的日本为例，日本总人口1.26亿人，一个东京都市圈就有3700万人，三大都市圈，东京、名古屋、关西的总人口合计突破了6600万，也就是有超过一半日本人挤在三大城市圈里，在这些大城市里，年轻人挤在20平米狭窄的空间中生活，甚至有的租不到房子只能长期住在网吧里。

而反观日本的乡村，街上一个年轻人都没有，偶尔会看见几个老年人、几只猫狗，很多店铺是关门的，住房也是大门紧闭，路上车很少，街边的停车场也是空荡荡的，二十多年前建的球场也是锈迹斑斑，周围看不到一个踢球的人，这种冷清和安静的氛围，让你完全感受不到一点生活气息，白天尚且如此，到了晚上必然就成了彻底的鬼城。

很难想象，这两种截然不同的场景竟然发生在同一个国家里。

但这就是市场经济的规律，钱在哪里，人自然就流向哪里，为什么大家都要进城？因为很简单的道理，留在村里种地一年收入5700，出去打工，一年可以赚57000，没读过书的人闭着眼睛都知道怎么选。

而且现实还远不止如此，在城里，有更好的医生、更好的学校和老师、更丰富的服务、更便捷的交通。

我举几个简单的案例，网购这件事，如果你住在村里，快递多半只送到镇上，你从村里去镇上路程可能有好几公里，而住在城里，快递可以直接送货上门。还有外卖，打车这些服务，你在村里统统都享受不到，社会的进步几乎和你没有关系。

除了这些服务，更大的差异在医疗和教育，一个好医生，意味着关键时刻能救你的命，一个好学校，意味着清北录取率高达50%，可能改变一个家族的命运，而如果你住在村里，这些资源全都和你没有关系。

正是因为种种原因，所以哪怕城市里的房子已经很贵了，但依然有人前赴后继的去购买。

日本人口负增长已经很多年了，但东京的房价依然在涨。

之所以会出现这种情况，主要有两个原因：

1.目前全世界几乎所有国家都处于货币超发的状态，每年都在印钱，钱最终都会流入到市场里，市面上货币的总量持续增加，会导致资产的价格膨胀，以前一碗粉1块钱，现在卖5块，那房子涨个两三倍是不是有很合理？

很多人觉得房价高一定没人买，那是受限于自己的收入，这个世界上有钱人真的很多，深圳有个楼盘看楼需要先验卡，没有500万现金，门都不让你进，但即便如此，依然排队的人络绎不绝。

2.总人口虽然降低，但从农村和小城市依然有源源不断的人进入大城市，他们还有买房的需求。

这就是全世界的大城市房价都居高不下的真正原因。

国内也是一样的道理，虽然现在我们总人口已经下滑，但每年从中西部依然有大量的年轻人进入一线城市，所以指望一线城市房价大跌去抄底，这种想法不太现实。

中国的房价确实会跌，也一定会有很多房子卖不出去，但这种传导有个优先级，村里-乡里-镇里-县城-地级市-省会-一线城市，越往后面房子越保值，如果不出意外，未来中国的一线城市房价会是一个天文数字。

但是，我一开始就说过的一句话，在中国不能用经济学常识去硬套，中国讲的是政治经济学。

虽然从基本的经济规律来看，中国未来一线城市的房价必然是越来越高，但咱们国家已经意识到了这个问题，试想一下，如果我们盲目的去走西方大城市集群的道路，那未来有一天，中国12亿人是不是得有6亿人挤在北上广深？那得卷到什么地步？

所以我们必须走出一条不一样的道路。

去年中央发布了一条重磅消息，出台了一个叫《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》的文件，这个文件的主体意思很清晰，那就是中国不能只有几个大城市，还得有一些实力强劲的小县城。

如果再结合上面一再强调的“推进超大特大城市瘦身健体”这个政策，以及提了好几年的乡村振兴政策来看，国家的意思非常明白了，相比起只有几个大城市集群撑场面，国家更希望看到的是中国均衡发展群星遍布的场景，只有这样，我们才能走上一条良性发展的道路。

当然，这条道路肯定很难，也不一定能够成功，但从过往的经验来看，在中国如果你只盯着经济规律，而忽视政策的调整，这并不是一个理智的思考，我始终还是相信，我们能走出一条和西方不一样的道路。