内容转自微博@sven_shi

我们国家体制内房产口的专家，很多是真的没有机会去懂房地产的运营逻辑，因为他们的经历就决定了他们没有机会去参与到房地产最关键的资金筹集问题上，所以他们提出的方案绝大多数时候都是失败的。但是又由于各种原因，我们没办法直接在新闻当中给大家讲他们的失败。

这里面有历史原因。我们国家房地产真正起步是2003年彻底取消福利分房。也就是说我们的商品房市场是摸着石头过河，起步很晚，大家对规则都不怎么了解。而绝大多数的专家是一辈子在体制内，开始的时候也不是搞房地产，是在体制内有了一个身份，外面的人看他“应该懂”，就安排他去做。他们做事情也是走一步看一步的。

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而房地产市场最大的问题就是需要大量的资本投入，真正的难点一直都是怎么筹钱，怎么让盘子转起来。买块地动不动就十几个亿，这些钱哪里来？最后又要怎么收回来呢？

没做过，就是不会。只能等到事情出来了，看看账目，从结果去倒推，才知道问题在哪里。

所以监管部门一定是后知后觉的。就像恒大的问题，为什么事情一出来，我们这些人做出来的判断就是大多数楼盘没办法保交楼，不是水平高，就是看账目。每个楼盘的专项审计报告挨个看过去，汇总到一起用最简单的加减法一算，窟窿太大了，房价除非暴涨不然根本没办法解决。

大家都是后知后觉的。房地产这个事情你不把账目摊开来算一遍，你怎么知道问题在哪里？

但是体制内的专家有个长处是一般人做不到的，就是他们能把理念包装的特别漂亮。所以就给了民众很美好的幻觉。比如最近很多网友都在看温铁军老师讲的拯救房地产的理念。他绝对是一个特别顶尖的学者，但是他讲的那套烂尾楼转保障房的理念，是五年前就已经被确认失败的方案。

这件事情细细想想也很有趣，就是他们想到的办法基本都一样，所以结果错的也一样。

这个方案其实逻辑很简单。烂尾楼很多时候就是因为房子卖不掉。比如一个小区造了1000套房子，就卖掉500套，后面没钱了，房子就烂尾了。那么想法就是政府出钱买下剩下的500套做保障房。给外面传递出一个供应缩减的信息，利用基层的公务员系统传递消息，让有钱人去投资房产，觉得政府在给大家让利，买新房有倒挂便宜。

结果有钱人都去买房了，房价不就涨了吗？政府收来保障房先给新进城市工作的大学生，让他们住。他们以后不是要结婚生孩子吗？不也需要买房吗？政府等房价涨了再把房子卖给这些大学生，不就又把钱收回来然后盘子就转起来了吗？

我当年去听讲座听这些专家讲他们的方案的时候真就是惊为天人，觉得人家实在是太聪明了。后来执行起来就发现一团浆糊。原因很简单，流入的人口手里要有钱才能变成购买力啊。经济增速降下来，他们没有高薪岗位，拿什么去买房呢？

宣传中确实可以让大家相信，人口流入房价就能涨，可是现实中流入的人口要是赚不到钱，他们拿凑首付，用什么还贷款，又拿什么买房？

房子卖不掉，就是砸手里。砸政府手里政府痛苦，砸民众手里民众倒霉。

这就是经济周期啊。没人能准确的预言经济周期的。周期往上走的时候，你想亏钱都难；往下的时候，你连怎么逃都不知道。很多事情遇到了就是遇到了。要是回过头去看自己的操作，觉得自己是英明神武，提前预判成功了走势才恰好逃顶赚到钱，有时候也挺可悲的。因为人骗别人可以，骗自己就没意思了。