老旧小区改造和核心区平房申请式退租，是提升百姓生活幸福感的民生工程，更是城市有机更新的重要组成部分。11日，北京市政协围绕“推进老旧小区改造和核心区平房申请式退租，持续提升首都城市品质”监督性协商议题，在前期调研基础上召开专题协商会。改造资金如何筹措，居民众口难调怎么解决，改造后成果如何维护……委员、专家与政府部门负责人聚焦改造与腾退工作中的难点、堵点问题深入协商议政，为更多老旧小区“改”到百姓心坎上贡献智慧与力量。
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焦点1
腾退改造资金压力大，如何拓宽筹款渠道？
委员建议：建立改造资金筹措和分摊长效机制
皇城景山街区位于东城区景山东街东侧，正在开展核心区直管公房申请式退租及街区一体化更新试点工作。民革党员、中国人民大学公共管理学院副教授张秀智在该街区调研时发现，“核心区平房院退租实施面临的最大问题是资金投入大、回收期长。”
张秀智建议，创新核心区平房院落腾退融资模式，将已经退租院落孵化成为能够满足信托资金设立条件的物业实体，从证券市场获得资金支持。此外，还应建立房租市场调节机制，保护国有住房资产保值增值。
老旧小区改造同样需要大量资金投入。市政协委员、市规自委党组成员、首规委办专职副主任刘玉民说，“十四五”期间，本市需改造的老旧小区约1.6亿平方米，其中市属小区约1亿平方米。综合整治、原地改建等改造模式的资金主要来源为政府补助，无法全部覆盖改造成本，需要调动社会主体和居民的积极性。
刘玉民建议，建立老旧小区改造资金筹措和分摊的长效机制。对于居民原面积改善部分，可参照公共维修基金的标准支付相关费用，对于增加面积部分，应按照建安成本支付相应费用。新增的配套公服设施，由实施主体持有经营的，费用由实施主体承担。
民盟盟员、北京大享空间设计有限公司总经理姜晨则建议鼓励非公募基金、金融中介组织机构等参与老旧小区改造，拓展筹资渠道，将无法产生收入的老旧小区改造与即将进行的城中村改造、片区改造等项目“肥瘦”搭配、捆绑立项，实现项目资金总体平衡，支持金融中介组织机构通过整体授信方式提供融资支持。
焦点2
居民众口难调，如何找到公约数？
委员建议：打造旧改议事平台引导居民全程参与
老旧小区改造提倡“最多改一次，一次改到位”，但在实际操作中，改什么、怎么改、先改哪儿后改哪儿、改后维护咋持续等问题，却屡屡在纷争中陷入尴尬。如何尽快找到居民诉求公约数？市政协委员、中国社区发展协会副会长汪碧刚认为，通州区九棵树街道云景里老旧小区改造项目具有示范意义。该项目在全市旧改中率先采用“评定分离”招标方式，兼顾专业技术性和民生属性，在常规评标流程基础上增加定标环节。同时，变“政府端菜”为“居民点菜”，通过问需于民、服务上门等方式广泛征求居民意见、做好居民工作，上下水改造赢得百分之百支持、外窗护栏拆除率达到百分之百，创造了全市同类项目的最好成效。
汪碧刚认为，共建共治共享理念在旧改工作中重要且必要。他建议，打造旧改议事平台，形成议事协商完整闭环，引导居民全程参与。具体而言，公共服务与公用设施等改造方案设计应征求公众意见；加装电梯等群众关注集中的改造内容，应进一步优化政策支持；还应引入协商机制，加大基层协商力度，实现“旧改+长效治理”新模式。强化党建引领，提升基层治理能力与水平，构建基层社会治理新格局。
也有委员建议，用科技赋能改造工作，建立改造腾退信息反馈、项目交流的专业化平台，动态推送项目信息，并关联项目的建筑、权属情况等，让居民对项目改造情况心中有数。
焦点3
优质物业入驻难，如何巩固改造成果？
委员建议：加强老旧小区全生命周期管理
老旧小区改造后，优质物业管理服务是小区可持续运营的重要保障。市政协调研发现，专业优质物业服务入驻难、居民付费意识低、缺少长效治理机制等问题依然存在，不同程度影响了老旧小区“改管一体”成果。
“住宅像汽车一样，需要维修、维护。”市政协委员、北京城建设计发展集团股份有限公司总建筑师钱嘉宏建议，在老旧小区改造、拆除重建等住宅项目中树立全生命周期建设理念，不断健全小区运维机制。在购房或房屋交用时，就明确单位或居民等产权主体承担住宅在全生命周期中维护房屋性能与品质的主体责任。同时鼓励居民参与小区物管会、业委会等管理工作，实现共建共治共享。
钱嘉宏还建议，在明确公维基金、住房公积金、基础物业管理费的用途范围基础上，研究房屋保险机制，公维基金续筹补缴制度，解决住宅长期维护保养、维修的成本问题。研究住房公积金在老旧小区改造、拆除重建中的运用途径和管理模式，实现改造的可持续性。
还有委员建议，落实产权单位参与老旧小区改造责任，建立各产权单位原委托物业统一退出机制，以及小区物管会、业委会参与遴选物业服务企业的政策路径。通过“先买后补”方式引入专业化物业服务，强化居民市场化付费意识。优化对物业服务的支持方式，按照服务面积、标准等对在管老旧小区给予必要补贴，通过绩效激励、专项服务购买等助力社会资本财务平衡。
