老徐有个“不省心”的儿子，人近中年，没有正式工作，还经常挥霍钱财。

但出于爱子之心，老徐还是给儿子在鄞州下应那边买了一套120多平方米的住宅，并且不动产权证上就写了儿子一个人的名字，由其“单独所有”。

为防止儿子卖房挥霍，老徐偷偷把不动产权证锁在了抽屉里。

没想到，儿子竟然找人做了一本假证，把它和父亲锁起来的那本真证“调包”。然后拿着真证，去办理了抵押贷款。后来债务越积越多，干脆把房子卖了变现。

也就是在那段时间，老徐发现，儿子虽然继续挥霍，却一直没找他要钱。在妻子的提醒下，今年2月，老徐拿着抽屉里的产权证来到鄞州区不动产登记中心查询，这才知道，手里的这本产权证竟然是假证！

我们记者在鄞州区不动产登记中心看到，这套房子被儿子抵押了两次，分别是140万元和200万元，最后又以500万元的总价卖出。

整个过程，其父母全然不知。

政策释疑

可能很多人会有疑问——既然房屋不动产权证上写的是儿子单独所有，儿子为什么不直接拿着身份证去补办一本真证呢？

对此，鄞州区不动产登记中心工作人员表示，一般来说，房屋本身有抵押贷款的，是无法补办产权证的；即使是普通按揭贷款的房屋，要补办新证，也必须银行同意并配合，实际操作中很难实现。

那么，父母为子女买房、想只写子女名字，但又想避免类似老徐那样的遭遇，有什么办法呢？

首先，可以在产权证上写上父子俩的名字。即使父亲只占1%的产权，儿子要抵押或卖出，都需要父亲这位“共有产权人”的知情并参与。

其次，父亲还可以为这套房子设立居住权。这样的话，儿子再想绕过父亲去办理抵押和交易，银行或买家一般都不会接受。

有人会问，如果儿子洗心革面，父亲认为可以放心，产权证上需要减名该怎么办呢？

一般来说，可以以产权份额转让（即以常规的买卖形式）或赠与方式完成。

其中，以常规买卖形式过户的，属于房屋共有产权人之间的产权份额转让，受让人不属于新购进住房，家庭住房套数也没有增加，因此，不需要提供限购证明，也不需要重新起算限售年限。

同时，产权证上的名字被去掉的那一方，再去购买新房，因为房产已过户登记给了另一方，在查询家庭住房套数时，就不受原来这套房子的影响了。

律师观点

回到法律层面。有人会问，儿子这样的做法是否涉嫌违法犯罪？对此，我们采访了浙江海泰律师事务所的熊保华律师。

熊律师表示，办假产权证是手段行为，关键在于用这个假证去干什么。如果只是办了个假证（如收藏爱好等），并未拿着假证去实施诈骗等犯罪行为，那么，一般属于治安案件。

今天我们说的这件事中有一个关键信息——儿子是拿着真证去办理抵押贷款和交易的，假证只是拿来糊弄父亲，并没有用于实施犯罪。

这里还要强调一个问题：父亲把产权证做在孩子名下，意味着赠与。儿子处置自己的房产，是无罪的。

但如果父亲能证明这不是赠与，只是儿子名义上持有、帮父亲代管房产，那么，儿子的行为就可能会构成合同诈骗罪（冒用他人名义签订合同骗取钱款）、骗取贷款罪，构成想象竞合犯，择一重罪处罚。